גבות רבות הורמו כשברוך ובלינקיס החלו ליזום לפני 13 שנה פרויקטים בגן החשמל ובמושבה האמריקאית. כיום הם אחד הכוחות המרכזיים בשוק הנדל"ן של דרום תל אביב, ובטוחים שהשיא עוד לפניהם: "בתוך עשור המחירים כאן ישתוו למרכז העיר, אם לא יעלו עליהם"
ימים ספורים לאחר שרכש יחד עם שותפו רן בלינקיס מגרש בנווה שאנן, לקח איציק ברוך את אשתו לטיול לילי בשכונה הדרומית בתל אביב. "היא אמרה שאין שום סיכוי שמישהו ירצה לגור כאן", נזכר ברוך באותם ימים ב־2010. "כל התושבים היו אפריקאים ולא ראינו אף ישראלי ברחוב". בימים אלו, שמונה שנים מאוחר יותר, בלינקיס וברוך מוסרים את מפתחות הדירות ל־91 הרוכשים בפרויקט ברחוב חזנוביץ', שבשלביו המאוחרים נמכר לפי שווי של 40 אלף שקל למ"ר בנוי - פי 2.5 מ־15 אלף השקלים שבהם נמכר מ"ר בנוי בעת רכישת המגרש. מחיר מרשים במיוחד בהתחשב בכך שבמרחק של שתי דקות הליכה לאורך שדרות הר ציון עדיין ניתן להתקל בשעות הערב בנרקומנים ובזונות.
"עדיין יש פליטים ועובדים זרים, אבל עליית המחירים דוחפת אותם מזרחה. היום האזור שמצפון לרחוב קיבוץ גלויות הפך ללגיטימי לחלוטין למגורי צעירים ישראלים, ומתחיל להיחשב לחלק ממרכז העיר ופחות כדרום תל אביב", מסביר ברוך את הנסיקה.
זו לא היתה הפעם הראשונה שמיקום שבו בחרו ברוך ובלינקיס לפעול סחט הרמת גבות מהסביבה. למעשה, מאז החלו השניים לפעול כשותפים בדרום תל אביב ב־2005 התסריט חזר על עצמו שוב ושוב. אך ההימורים שלהם השתלמו. מתחם גן החשמל והמושבה האמריקאית שאליהם נכנסו בתחילת דרכם הפכו לשתיים מהשכונות היקרות ביותר בעיר כולה.
ב־12 השנים שחלפו מאז הם מיעטו לזוז מהאזור אלא בעיקר הרחיבו את פעילותם. לאור נסיקות המחירים קל להבין אותם, והיום הם נחשבים, במשותף, לאחד הכוחות החזקים בדרום תל אביב, שמכירים כל מבנה ומגרש, ומקדמים בנייה של יותר מ־1,500 דירות בכלל הפרויקטים שלהם.
"גם היום, אם שואלים איפה כדאי לקנות מגרש או דירה בתל אביב, אני אומר חד־משמעית שבדרום, כי המחירים פה רק ימשיכו לעלות", אומר ברוך. "תוכנית המתאר החדשה של העיר הוסיפה זכויות בנייה משמעותיות, בעיקר מרחוב סלמה (דרך שלמה - ד"ל) ודרומה, והובילה לכך שאלפי דירות במרחב נמצאות היום בהליכי תכנון".
שורשים עסקיים שהחלו בהקמת רשת am:pm
החיבור בין ברוך (47) ובלינקיס (46) רחוק מלהיות מובן מאליו. בלינקיס נמנה עם מקימי רשת המרכולים העירונים am:pm, שנמכרה בסוף 2006 באקזיט שהניב לו ולאחיו כ־150 מיליון שקל. גם כיום, לצד פעילותו הנדל"נית, הוא שותף בעסק ליבוא מוצרי חשמל עם אחיו גל וגיא. מיזמי הנדל"ן שבהם הוא מעורב באמצעות חברת סיטי בוי שבבעלותו ממוקמים כולם בתל אביב, שכן הוא מסרב לצאת מגבולותיה. לתחום הנדל"ן בתל אביב הוא נכנס עוד בכובעו כבעלי am:pm, עם רכישת נכסים במפלס הרחוב ששימשו לסניפי הרשת, רבים מהם במרכז העיר ובדרומה.
ברוך לעומת זאת הוא יזם נדל"ן קלאסי ומקדם באמצעות קבוצת יובלים שבבעלותו פרויקטים ברדיוס רחב בהרבה, שכולל גם את אשדוד, חולון, רעננה וגבעת שמואל. בנוסף, יובלים מעורבת בפרויקט פינוי־בינוי בהיקף של כ־590 דירות בשכונת מורשה ברמת השרון בשותפות עם ישראל לוי נדל"ן.
ההיכרות בין השניים נוצרה במסגרת עסקת נדל"ן לפני 13 שנה, בשעה שבלינקיס חיפש חנויות עבור am:pm וברוך החזיק באופציה על בניין ברחוב בן יהודה וחיפש מישהו שירכוש את החנות במבנה. השניים הכירו דרך מתווך, והכימיה ביניהם דחפה אותם לצאת יחד לפרויקט מגורים. לאחר שבלינקיס מכר את רשת המרכולים, השניים החלו לפעול יחד בעסקאות נדל"ן בתחומי תל אביב.
"תל אביב היא עיר מדהימה, התחלה בה את דרכי ואם הייתי יכול הייתי פועל רק בה", אומר ברוך. "אך רציתי להתרחב ומאחר שאין כמות גדולה של פרויקטים בעיר החלטתי לצאת החוצה. אני מחפש אזורי ביקוש עם היצע מוגבל, ומתרחק מאזורים שהוצפו במכרזי מחיר למשתכן ומקומות כמו הקריות או אשקלון שבהם יש אלפי דירות בצנרת".
את תחילת דרכו ביצע ברוך בדרום תל אביב לאחר שהחל לפעול בה כיזם קטן בראשית העשור שעבר, ויזם בניינים קטנים לאורך הרחובות הרצל וסלמה. פריצת הדרך הגיעה כשרכש יחד עם בלינקיס את מתחם מסעדת קרן במושבה האמריקאית, שאז עדיין היתה מוזנחת ורחוקה מהרדאר של יזמי הנדל"ן.
"ידענו לזהות בזמן את האזורים המתפתחים של תל אביב", אומר ברוך. "האזור הראשון שבו פעלנו היה מתחם גן החשמל. ב־2007 רכשנו את הקרקע של מתחם קרן במושבה האמריקאית והכנסנו את חברת ויתניה לשותפות. בהתחלה כולם אמרו לנו שאנחנו משוגעים כי זה אזור של מוסכים, והיום זה אזור מדהים".
ברוך מודה שבתהליך שעבר היה משולב לא מעט מזל, אך לטובתו שיחקה גם האמונה שהאזור ימשיך להתפתח, גם בשנים שהיו קשות יותר. היה שלב שבו לאחר שנתיים־שלוש של עליות מחירים אנשים עצרו ולא השקיעו כאן, כי הם סברו שהעליות בדרום מיצו את עצמן", הוא נזכר. "באותה תקופה רוב היזמים הלכו לאזורים בטוחים יותר בשכונות הצפוניות ובמרכז העיר, אבל אנחנו העדפנו להשקיע באזורים המתפתחים בדרום. הייתי משוכנע שהביקוש יתרחב ויגיע גם לאזורים האלו, והוא אכן הגיע".
דירות קטנות עם מחיר גבוה למ"ר בנוי
כיום המחירים באזורים שבהם פעילים ברוך ובלינקיס מרקיעים שחקים. בשעה שבנווה שאנן המחירים טיפסו ל־40 אלף שקל למ"ר בנוי, בפלורנטין המחירים עשויים להגיע כבר ל־45 אלף שקל למ"ר בדירות קטנות - שיפור יפה לעומת המחיר של 20 אלף שקל למ"ר בנוי שבו נמכרו דירות בבנייה חדשה בשכונה לפני כעשור.
לשאלה מה מביא רוכשים להסכים לסכומים כאלה משיב ברוך ש"אפשר לקנות דירה בכ־55 אלף שקל למ"ר בצפון הישן, שכשמו כן הוא: ישן ומנומנם, וגרה בו אוכלוסיה מבוגרת יחסית. לעומתו, דרום תל אביב הוא אזור של התרחשות. אם אדם צעיר צריך לבחור בין פלורנטין והשכונות הדרומיות לבין הצפון הישן, לרוב הוא יבחר בדרום כי שם העניין. בנוסף, בדרום יש לנכסים פוטנציאל השבחה גבוה משמעותית לעומת אזורים ישנים ומבוססים יותר".
מחירי הנכסים בצפון ובדרום תל אביב כבר די קרובים.
ברוך: "עליית ערך מתרחשת בכל אזור שעובר התחדשות. כמעט כל מתחם בדרום תל אביב נמצא כיום בשלבי תכנון, ולכן אני מעריך שבתוך עשור מהיום כבר אי אפשר יהיה להכיר את האזור הזה. כזה יקרה, המחירים ישתוו לאלו של מרכז העיר, ואולי אף יעלו עליהם".
אם זה המצב, איך לא רואים באזור מספר גדול יותר של חברות?
בלינקיס: "זה לא שיש כאן מגרשים שמחכים שירכשו אותם, העסקאות פה מורכבות. אנחנו רוכשים לפעמים חלקי מגרשים. יש כאן דיירים מוגנים שצריך לפנות, ולעתים קרובות נדרש הליך של פירוק שיתוף. זה לא מתאים לכל חברה".
אחרי ש"גיליתם" את גן החשמל והמושבה האמריקאית, לא מושך אתכם ליזום באזורים שהיום נחשבים קשים יותר?
ברוך: "נווה עופר וקריית שלום הם אזורים פחות אורבניים ויותר משפחתיים, עם דירות גדולות יותר שפחות קורצות ליזמים בהיבט של מחיר למ"ר. בנווה שאנן מקודמות מספר תוכניות ענק שצפויות לשנות את השכונה, אבל זה ייקח עוד זמן. מעבר לכך, התחנה המרכזית החדשה, שהשכירות שלה מתחדשת כיום, צפויה להעיב על השכונה לעוד שנים רבות. מי שרוכש שם כיום מבין שהסיכוי לשינוי בשנים הקרובות אינו גבוה".
